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李迅雷驳高善文看好明年楼市的几个理由不够

发布时间:2020-03-27 04:48:02

李迅雷驳高善文!看好明年楼市的几个理由不够有说服力

山东菏泽一纸取消新房限售政策的文件在房地产市场的寒冬中突然炸响,再度激发出全民讨论楼市前景的热情。对于房地产市场,有两位曾夺得“新财富”的知名经济学家作出了完全不同的判断。过去这一年来,两人在楼市问题上的很多观点似乎存在明显的分歧。

安信证券首席经济学家高善文认为,房地产去库存已处于历史水平附近,取得了“较为彻底的胜利”,未来将进入库存重建的过程,叠加城镇化的推进,总体需求仍有支撑。

海通证券首席经济学家姜超则认为,房产低库存其实是假象。房价不是由新增供给决定的,而是举债,是货币增速。如果未来货币不再超发,考虑到折旧,房地产基本失去了投资的价值。

12月21日,中泰证券研究所所长、首席经济学家李迅雷做客今日头条财经微访谈,作为姜超的师父,他这次依然站在姜超这边。李迅雷表示,从表面上看,三四五线城市去库存非常成功,过去两年多时间小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和,是2015年底商品房库存面积的6倍还多。但是卖出去的房子并没有凭空消失,它仍将成为房地产市场的潜在供给,当前的过剩状况应该更严重的。

李迅雷表示2019年房地产将进入减持的时间窗口:一方面是2019年商品房销售面积将出现负增长,居民的杠杆率处于高位;另一方面,中国今后的隐忧是,人口老龄化背景下城镇化进程的放缓,大部分三、四线城市都呈现人口净流出,故尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房地产。

在李迅雷看来,看好明年楼市的几个理由“接下来将有一轮楼市补库存的行情,房价将再度上涨;目前房贷利率处于高位,今后的货币政策会推动房贷利率下行;一二线城市一旦放开限购,房价就会出现上涨。”都不够有说服力。

在他看来,房地产的个人投资者多为加杠杆,有资金成本。从理论上讲,如果每年的房价涨幅不足以覆盖资金成本,则投资为负收益,故杠杆越大,风险也就越大。房价走L型就意味着有部分人投资亏损。

居民的杠杆率处于高位

居民部门的杠杆率水平接近60%,虽然低于美国,但考虑到我国居民可支配收入占GDP比重大大低于发达国家,故居民的实际债务负担已经很重了。而我国中央的杠杆率水平只有20%左右,而背后的资产规模又是非常大。

从资产的角度看,中国部门的杠杆率远低于美国。从逻辑上讲,2019年应该就是中央加杠杆,企业部门和居民部门去杠杆,这样可以优化结构,同时也为“稳增长”提供了更大的空间。如果在这个背景之下又能够推进国企改革,让部分国企从竞争性领域中退出,则国企跟民营企业之间的竞争关系就能很较好处理。

三四五线城市过剩状况更严重了

从表面上看,三四五线城市去库存非常成功,过去两年多时间小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和,是2015年底商品房库存面积的6倍还多。也就是说,小城市房地产销售变好后,不仅把原来的高库存消化了,还新建了很多房子也卖出去了。

尽管我国目前房地产的库存水平已经降到较低的水平,但是卖出去的房子并没有凭空消失,它仍将成为房地产市场的潜在供给。因此,对于一个在2014年就供给过剩的房地产市场而言,当前的过剩状况应该更严重的

李迅雷驳高善文看好明年楼市的几个理由不够

看好明年楼市的几个理由不够有说服力

个理由是认为接下来将有一轮楼市补库存的行情,房价将再度上涨。但资产不同于商品,前者是买涨不买跌,既然过去楼市是靠涨价去库存,那么,今后可能就会面临“跌价补库存”,即当新开工面积大于销售面积的时候,开发商就进入被动补库存模式了。

第二个理由是目前房贷利率处于高位,今后的货币政策会推动房贷利率下行。从历史数据看,房贷利率下行后房地产销量会上行,利好楼市。虽然从逻辑上讲是成立的,但历史未必会简单重复。例如从2004年以来,打压楼市的政策屡屡失败,但刺激楼市政策却立竿见影,其深层原因是房价处在上升周期中,如今似乎已经到了拐点,难道今后刺激楼市的政策依然会屡试不爽?

第三个理由是一二线城市一旦放开限购,房价就会出现上涨。我认为,限购确实是抑制房价上涨的因素之一,但取消限购并不必然会导致房价上涨,因为决定推动上涨的因素很多,如估值因素。目前一、二线城市的房价水平仍处在历史的位,三、四、五城市大部分都发生了人口净迁出,似乎并不支持房价继续上涨。

炒楼杠杆越大,风险就越大

今年下半年以来,全球房价涨幅较大的城市几乎都出现了房价下跌现象,如美国的西雅图、加拿大的温哥华等华人集聚的城市。中国似乎也难以成为例外,如前两年房价涨幅较大的北京、上海、深圳等一线城市,出现了涨幅缩小甚至下跌的趋势。

房地产的个人投资者与股市的个人投资者之间区别在于,前者多为加杠杆,有资金成本,后者多为无杠杆,无资金成本。因此,从理论上讲,如果每年的房价涨幅不足以覆盖资金成本,则投资为负收益,故杠杆越大,风险也就越大。房价走L型就意味着有部分人投资亏损。

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